서울시, 용적이양제 도입으로 도시 개발 새 시대 연다

 

 

 

서울시, 용적이양제 도입으로 도시 개발 새 시대 연다

서울시는 2024년 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’를 본격 시행한다고 밝혔다. 이는 기존 용적률 규제로 인해 개발이 제한된 지역의 용적을 활용할 수 있도록 하는 제도로, 도시의 균형 발전과 개발 밀도의 합리적 재배분을 목표로 한다. 용적이양제는 뉴욕과 도쿄 등 해외 사례에서도 성공적으로 운영된 바 있어, 서울에서도 긍정적인 효과를 기대할 수 있다.

 

서울시청

 

 

1. 서울형 용적이양제란 무엇인가?

서울형 용적이양제는 국토계획법에 따른 용도지역별 용적률과는 별도로, 다른 법률에 의해 추가적인 밀도 제한을 받는 지역이 사용하지 못하는 용적을 거래하는 방식이다. 즉, 개발이 어려운 지역에서 남는 용적을 개발이 가능한 지역으로 이전하여 도시 공간을 효율적으로 활용하는 제도다.

 

한국경제

 

이 제도의 가장 큰 특징은 기존의 중복 규제로 인해 개발이 제한된 지역의 경제적 손실을 줄이고, 동시에 개발 잠재력을 가진 지역에서 도시개발을 촉진할 수 있다는 점이다. 서울시는 이를 통해 역사·문화 자산을 보존하면서도, 균형 잡힌 도시 성장을 유도할 계획이다.

 

서울 강남구 대모산 전망대에서 바라본 강남의 고층 아파트 단지. 연합뉴스

 

 

2. 용적이양제의 운영 방식

용적이양제는 다음과 같은 방식으로 운영된다.

(1) 보전 지역과 이양 지역 지정

정부나 지방자치단체는 개발을 제한해야 하는 보전 지역(예: 문화재 보호 구역, 공원, 자연 녹지 등)과 개발을 장려할 이양 지역(예: 도심 재개발 지역, 상업 지역 등)을 지정한다.

(2) 개발권 이전 절차

보전 지역 내 토지 소유자는 자신이 보유한 개발 권리를 판매할 수 있으며, 이를 이양 지역 내 개발자들이 구매하여 추가 개발이 가능하도록 한다. 이러한 개발권의 거래는 정부 기관이 직접 관리하거나, 공인된 시장을 통해 이루어진다.

(3) 용적률 조정

이양 지역 내 개발자는 구매한 개발권만큼 건축물의 용적률(건축 연면적 대비 대지 면적 비율)을 추가로 확보할 수 있다. 이를 통해 도시 개발을 보다 유연하게 진행할 수 있다.

 

 

3. 양도 가능 지역 및 적용 대상

서울시는 제도 도입 초기 단계에서 미사용 용적을 양도할 수 있는 지역을 신중히 선정할 방침이다. 우선적으로 선정된 지역은 다음과 같다:

• 문화유산 주변 지역: 서울에는 부동산 국가지정문화재 982개 중 237개가 몰려 있으며, 이 중 113개가 사대문 안에 집중되어 있다. 건축물 높이 규제 등으로 개발이 제한된 지역이다.
• 장애물 표면 제한구역: 항공법 등에 의해 건물 높이가 제한되는 지역으로, 장기적으로도 규제 완화가 어려운 곳이다.

서울시는 현재 강동구 ‘굽은다리역세권 활성화’ 사업을 테스트베드로 삼아, 건축법상 ‘결합건축’ 제도를 활용한 용적이양 실험을 진행 중이다. 이를 통해 실행 모델을 완성하고, 용적 가치 산정과 거래 절차를 체계적으로 정립할 예정이다.

 

용적이양제를 활용해 초고층으로 올린 미국 뉴욕 '원 밴더빌트' [원 밴더빌트 X 계정]

 

 

 

4. 해외 사례 

용적이양제는 해외에서 이미 성공적으로 운영된 사례가 있다. 대표적인 사례는 다음과 같다:

• 미국 뉴욕 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’: 그랜드센트럴터미널과 바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 93층(용적률 약 3000%)의 초고층 빌딩으로 개발됨.
• 일본 도쿄 ‘신마루노우치 빌딩’: 용적이양을 활용하여 38층(용적률 약 1760%) 규모로 건설됨.
• 일본 도쿄 ‘그랑도쿄’: 43층(용적률 약 1300%)의 고층 빌딩으로 개발됨.

이처럼 용적이양제는 도시 내 불균형을 해소하고, 제한된 토지를 보다 효율적으로 활용할 수 있는 방안으로 주목받고 있다. 서울시는 이를 통해 도시 경쟁력을 강화하고, 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진할 계획이다.

 

 

5. 향후 계획 및 기대

서울시는 용적이양제의 안정적인 정착을 위해 다음과 같은 계획을 추진한다:

1. 입법 예고 및 시행 준비: 올해 상반기 중으로 ‘서울시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)’를 입법 예고하고, 하반기부터 본격적으로 시행한다.
2. 선도 사업 추진: 제도의 실효성을 검증하기 위해 규제 강도가 높은 지역, 노후 정도가 심한 지역, 개발 압력이 높은 지역을 중심으로 선도 사업을 진행할 예정이다.
3. 전문가 자문 및 연구 지속: 도시계획 및 법률 전문가들의 의견을 반영하여 제도를 지속적으로 개선한다.
4. 도시정책 컨퍼런스 개최: 오는 25일 도시정책 컨퍼런스를 열어 실행 모델을 모색하고, 정책적 방향을 논의할 예정이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “서울형 용적이양제는 중복 규제 지역의 숨통을 틔우고, 도시 균형발전을 견인하는 핵심 정책이 될 것”이라며 “논의와 연구를 지속하여 서울의 미래 발전을 위한 최적의 모델을 마련하겠다”고 밝혔다.

서울시가 전국 최초로 시행하는 용적이양제가 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시하며, 향후 서울의 스카이라인과 도시 공간 활용 방식에 어떤 변화를 가져올지 귀추가 주목된다.